契約についての基礎知識を知ろう！

家を買うと簡単には言うものの、正確にだれからどのようにということを知っている人は少ないのではないでしょうか。

不動産会社から土地や住宅を購入する際には、売主（不動産会社など）と売買契約を結ぶ必要があります。

ここでは、売買契約を締結する際に知っておきたい基本的なポイントをまとめました。

■重要事項説明書と売買契約の基本的な考え方

売主と売買契約を結ぶ際に、不動産会社は必ず「重要事項説明書」を説明するようになっています。

重要事項説明書には、土地や建物の面積といった基本的な情報から、権利関係、法令上の制限など、住まいに関するさまざまな説明がされており、売主と買主との契約に法令違反や公序良俗に反することがないことを示しています。

不動産の専門用語がたくさん用いられていることから、一般の人にとって一度で理解するのは難しいものですが、不明点や疑問点などはその場で解決し、納得したうえで契約するようにしましょう。

なお重要事項説明書は、事前にコピーをもらって確認することが可能です。

■手付金（解約手付）について

意外と知られていないことですが、手付金には、証約手付、解約手付、違約手付という3種類があります。このうち、一般的な不動産売買契約においては「解約手付」がほとんどです。

解約手付（手付金）とは、契約を結ぶ際に売主（不動産会社）に一旦預けるお金のことで、売買代金を全額支払う際に売主から返還してもらえます（通常は、売買代金の一部として使われます）。

ただし、買主の都合で契約を破棄（解約）した場合には、手付金は戻ってきません。

不動産取引のような大きな取引契約の場合、契約後、勝手に解約されると売主側にも大きな損失を与えることになるため、通常は解約できないようになっています。

それでも解約する場合には、手付金を支払うことで取引を破棄できるという、いわば保証金のようなものが解約手付です。

なお、売主の都合で解約する場合には「手付倍返し」となり、買主側が支払った手付金の2倍が返還されます。

■瑕疵担保責任について

瑕疵とは、不動産物件の欠陥のこと。雨漏りやシロアリによる被害などが、これにあたります。

売買契約後に、こうした欠陥が発覚した場合、売主側がそれを保証することを「瑕疵担保責任」といいます。

新築住宅の場合、売主（不動産会社など）は基礎や柱、屋根など住宅の主要構造部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことが法律で決まっています。

なお、中古物件の場合は必ずしも瑕疵担保責任が付いているわけではありませんので、契約時に確認しましょう。

■その他、契約に関する注意点

不動産売買契約を結ぶ際には、たくさんのチェック項目があり、物件の種類（戸建てやマンション、新築や中古など）によっても異なります。

ここでは、契約に関する代表的な注意点をいくつか紹介します。

●物件の所在地や面積など
登記上の住所や実際の面積などに相違がないか

●登記簿の記載項目
抵当権がある場合、抹消時期はいつか、その時期を契約書に明記してあるかなど

●法令上の制限
土地の用途地域、建物の高さや面積、接道している道の幅（4m未満の道だとセットバックする必要がある）などの法基準、建て替えや増改築の際の制限など

●契約違反による解除
売主または買主の都合で期日までに引き渡しできなくなった場合、契約解除および違約金請求に関する事項など

■まとめ

不動産の売買契約は、普段見慣れないものですから難しく理解しにくい点も多いと思います。

だからといって、契約内容を理解せずに契約すると、後でトラブルが生じた際に大きな損失を被るのは自分です。

不明点は売主（不動産会社）に必ず確認し、しっかり納得したうえで売買契約を結ぶようにしましょう。