査定方法とチェックされるポイント。不動産査定価格はどうやって決まる？

不動産がいくらで売れるか調べてみよう。

あなたが不動産を売却する際、「売却価格をどれくらいに設定すればいいのか」を知りたいですよね。今回は、その価格の根拠となる「不動産査定」についてお話していきます。

不動産は同じものは存在せず、時点でも相場が違いますので査定が必要になってきます。査定方法は、「簡易査定」（机上査定）と「詳細査定」（現地査定）の2つに大きく分かれます。

査定方法2種類

■簡易査定方法について

簡易査定のメリットは、短期間でおおよその相場感を知るのに適しています。複数の不動産会社に電話やメールなどで問い合わせをし、答えてもらうといった感じです。一括査定サイトなども便利です。

デメリットは売却を検討している不動産の査定ではなく、あくまで“参考程度”の正確性がない査定であることです。

■詳細査定方法について

詳細査定方法の代表格は、担当者が現地にて詳細な方法で調査を行う「現地査定」です。訪問査定とも呼びます。

簡易査定よりも査定価格がきめ細かく調査された上で出されるので成約価格に近くなります。チェックを行うにあたっては、登記簿謄本、建物図面、土地の求積図など複数の書類を用意します。

担当者ともやり取りすることになるので、このタイミングで不動産会社の見極めをしていってください。

査定額算出方法3種類

さて、査定方法は上記の2種類ですが、査定額はどうやって出るのでしょうか？査定額算出の方法には「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つがあります。

■原価法について

原価法は、試算時点において再度同じ不動産をもう一度建築や造成したらいくら必要なのを求める査定方法で、主に建物や建物及びその敷地に用いられます。

まず、再度取得するのに必要な再調達原価を試算します。次に建物がある場合は、築年数による価値の低下を割引く減価修正を行います。

原価法による査定価格 ＝ 再調達原価 ÷ 耐用年数 × 残存年数 ＝ 総面積 × 単価 ÷ 耐用年数 ×（耐用年数－築年数）

構造

税務で用いる耐用年数

• 木造: 22年
• 鉄骨造（厚さ3～4mm）: 27年
• 鉄骨造（厚さ4mm超）: 34年
• 鉄筋コンクリート造: 47年

■取引事例比較法

不動産会社は過去の売買事例や公示地価をもとに、物件を直接調査せずにおおよその売却価格帯を試算します。これが「取引事例比較法」というものです。一番オーソドックスでほとんどがこの方法で行われています。

■収益還元法

※「収益還元法」については収益不動産がメインの話なので、後日改めてご説明したいと思います。

査定のチェックポイント

【土地のチェックポイント】

• 敷地形状
  一般的には正方形に近い形状が良いとされ、三角地や旗竿地やいびつな形のものは評価が下がります。斜面が有る場合も下がります。
• 方角
  日当たりが良いのがいいとされ評価も上がります。住宅は東南の角地が良いとよく言います。
• 敷地境界
  隣の敷地との境界が決まっているか明示されているか確認します。
• 接道幅員
  敷地の前面道路の幅が何メートルあるか確認します。面している間口が狭い（狭さの目安は地域差があります）と評価は上がりません。
• 状態
  隣地と越境しているものがないか、日当たりはどうか、高圧線はないかなど確認します。
• インフラ
  上下水道、ガスの引き込み状況について確認します。

【建物チェックポイント】

• 築年数
  新しい方が一般的に価値は高いです。旧耐震基準（1981年昭和56年まで）と呼ばれる以後に建築許可で建てているかどうかもポイントです。
• 構造
  木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造によって耐用年数（残存価値）が違います。
• 建物歪み
  建物の傾きや地盤沈下について確認します。
• 設備修繕
  築年数10年以上だと多くの設備が交換時期を迎えていますので、評価が下がってきます。リフォームの修繕の有無もポイントになります。
• 管理状況
  中も外も使用による汚れの程度（きれいかどうか）、庭の手入れなどそのまま住めるかについて確認します。
• その他
  自殺が無いか、近隣に悪い環境は無いか、騒音や匂いが無いかなど。

今回は一般的な住宅や土地を念頭にご説明しました。
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